二手房評估價受以下因素影響，具體算法如下：1、房齡，房屋的新舊程度，直接關(guān)系到買家喜歡與否，而房屋自修建完畢后，就進入了折舊期。在對二手房進行銷售時，一定要計算房屋的折舊費，磚混結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年。2、戶型，市場上，正規(guī)的兩居、三居更受歡迎，評估價格更高；反之，不規(guī)范的異型戶型，或套型過小、過大的戶型等，都會讓房價降低。3、樓層，樓層的好壞也直接影響房價的高低，處于中間部位的房屋評估價相對較高，但如果底樓帶有戶外花園，或頂樓帶有屋頂花園，價格可能更高些。4、位置，果房屋所處地理位置好，如在城市中心地帶或者周邊配套完善，評估價自然更高。5、房屋折舊費的計算方法在《國有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：造價－殘值造價×（1－殘值率）。6、房屋折舊是房屋價格補償?shù)男问?，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態(tài)不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。

這個要根據(jù)當?shù)爻山粌r來計算的，二手房交易的話他有一個專門評估部門。你可以先去評估一下這個小區(qū)最新成交的價格補充：房地產(chǎn)評估有多種評估方法。經(jīng)常使用的是成本法、收益法、比較法、假設(shè)開發(fā)法和長期趨勢法。成本法的最基本公式：積算價格=重新購建價格-折舊收益法的最基本公式：Ｖ＝ａ／ｒｖ－房地產(chǎn)的收益價格ａ－房地產(chǎn)凈收益ｒ－房地產(chǎn)的資本化率比較法的基本公式：估價對象價格＝可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)假設(shè)開發(fā)法的基本公式：待開發(fā)房地產(chǎn)的價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－開發(fā)成本－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費長期趨勢法的基本公式：Ｙ＝ａ＋ｂＸＹ－評估價格a—基本價格b—增加價值X—變化系數(shù)

房屋評估：首先必須通過評估公司對房屋進行市值評估。評估公司會根據(jù)房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡等重要因素，作出專業(yè)的價格分析和樓價評估，定出準確的物業(yè)市值價格。

測算價格，二手房以同地區(qū)商品房價格為基準：1、房屋因素（1）折舊：年折舊－2%（2）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10%（3）樓層：2、6樓－3%；7樓－5%；3、4樓+3%；1、5樓為基準價；（4）朝向：無朝南外門窗－5%2、環(huán)境因素（1）無物業(yè)管理－5%（2）非獨立封閉小區(qū)－5%（3）有省、市重點小學區(qū)+15%二、計算折舊