大型商場難敵“小型加工廠”裝飾建材價格戰(zhàn)“五一”拉響
依據(jù)《商品房售出管理方面方法》第三十條明文規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按合同約定，將符合交付適用范圍的商品房按時交付購房人?！?/p>
“將符合交付適用范圍的商品房按時交付購房人”包含2層含意：
1.開發(fā)商有責(zé)任向購房人交付給符合交付適用范圍的商品房，這兒的交付適用范圍應(yīng)也包括法律規(guī)定的交付適用范圍和協(xié)議約定交付適用范圍。
目前來看，《合同法》、《商品房售出管理方面方法》等有關(guān)法律、政策法規(guī)中制定了對應(yīng)的商品房交付給應(yīng)具備的法定程序，但總體來說，這種要求尚不足確立實際，在實踐中，針對商品房交付適用范圍關(guān)鍵依據(jù)合同規(guī)定。
開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照與購房人簽定的《商品房買賣協(xié)議》和配件、合同補充協(xié)議約定的規(guī)范向購房人交付給商品房，協(xié)議約定交付適用范圍一般也包括：①商品房面積、房型、規(guī)格、房屋朝向；②商品房裝飾的、室內(nèi)裝修、電子產(chǎn)品規(guī)范；③下水管道、電、天然氣、暖氣片等；④住宅小區(qū)道路、園林綠化、會館等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備，以上各類都應(yīng)具備交付適用范圍。
2.開發(fā)商也有責(zé)任按時向購房人交付給商品房。
開發(fā)商未能按時交付給出的，應(yīng)依據(jù)合同規(guī)定分?jǐn)偤贤`約責(zé)任；高達(dá)協(xié)議約定限期，開發(fā)商仍不能交付給商品房的，購房人還有權(quán)利終止合同。
責(zé)任二：向購房人提供商品房檢驗合格文件及房屋實測面積數(shù)據(jù)信息
1.開發(fā)商在交付給商品房時要向購房人提供該商品房經(jīng)檢驗合格文件。
依據(jù)建設(shè)部《房屋工程建筑和城市基礎(chǔ)設(shè)施工程驗收暫行條例》第四條“工程驗收工作中，由建設(shè)工程單位(開發(fā)商)負(fù)責(zé)的部門推行。”
依據(jù)建設(shè)部《房屋工程建筑和城市基礎(chǔ)設(shè)施工程項目驗收備案管理方面暫行規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自檢驗合格之日起15日內(nèi)，向工程項目所在地縣市級以上地方人民政府建設(shè)工程項目行政管理部門(下列全名辦理備案行政機關(guān))辦理備案。辦理備案行政機關(guān)收到開發(fā)商報送的完備的驗收備案文檔后，向發(fā)放該商品房的《建設(shè)工程驗收備案申請》。
從以上要求得知，商品房經(jīng)檢驗合格文件既能是建設(shè)工程單位(開發(fā)商)、勘察、設(shè)計方案、工程項目、工程監(jiān)理等各方對竣工項目完成竣工驗收后開具的《驗收報告》，還可以是《建設(shè)工程驗收備案申請》。一般的說，后面一種為政府部門建設(shè)工程項目行政管理部門出示，其公信力比較強。
若開發(fā)商和購房人在雙方約定商品房交付給時必不可少具備《建設(shè)工程驗收備案申請》，則開發(fā)商在商品房交付給時必不可少向購房人提供，不然，購房人有權(quán)利拒不接受接受房屋，開發(fā)商應(yīng)分?jǐn)傎J款逾期交付給房屋的合同違約責(zé)任。
2.開發(fā)商交付給商品房時，還需向購房人提供該商品房的實測面積數(shù)據(jù)信息。
根據(jù)《商品房售出管理方面方法》第三十四條明文規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在商品房交付使用時按新項目授權(quán)委托具有房地產(chǎn)勘察資質(zhì)的部門推行勘察，勘察成效報房地產(chǎn)行政管理部門審核后作為房屋所有權(quán)申請注冊。”
針對預(yù)售房而言，《商品房買賣協(xié)議》合同約定的商品房面積是依據(jù)設(shè)計圖測出來的，商品房完工后勘察結(jié)論與雙方約定面積數(shù)據(jù)信息存在差異，商品房交付給時，開發(fā)商與購房人應(yīng)對總面積差別依據(jù)合同規(guī)定開展清算；此外，物業(yè)服務(wù)公司也是根據(jù)商品房的實測面積數(shù)繳納物業(yè)管理費用的。
責(zé)任三：向購房人給予《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
依據(jù)建設(shè)部《商品住宅實施住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在給用戶交付給賣出去的新創(chuàng)建商品房時，必不可少給予《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。”
開發(fā)商交付給房屋時，若未向購房人給予以上二項文件信息，購房人有權(quán)利拒不接受接受此房屋，所產(chǎn)生的延遲拿房的職責(zé)由開發(fā)商分?jǐn)偂?/p>
責(zé)任四：通告購房人辦理入住手續(xù)并協(xié)助購房人檢查、接受房屋
開發(fā)商需要在協(xié)議約定交付給日期精子活動率購房人傳出《入住通知書》，通知函購房人前往接受房屋?！度胱⊥ㄖ獣芬话銘?yīng)也包括以下幾點：①辦理入住手續(xù)的時間也、地址；②購房人需運載文件、材料；③購房人需繳納費用反映了；④警示購房人因購房人本身原因沒有在規(guī)定的期限和地址辦理入住手續(xù)的法律后果；⑤基本上流程以及相關(guān)常見問題。
《入住通知書》以包裹信件或加急快遞的方式傳出最合適。購房人在搬入通知單規(guī)定時間前往辦理入住手續(xù)時，開發(fā)商應(yīng)的部門相關(guān)負(fù)責(zé)人相互配合購房人檢查、接受房屋。檢查房屋符合協(xié)議約定，開發(fā)商是與購房人簽署《交付給合驗單》；檢查房屋尋找問題，開發(fā)商應(yīng)請購房人填好《返修單》，的抽調(diào)人員第一時間維修并把維修結(jié)論通告購房人。
商品房交付給環(huán)節(jié)中3問題以及解決問題方法
貨不對路，收到“問題房”該怎么辦？
這里說的“問題房”也包括兩方面，一是商品房存在質(zhì)量瑕疵，二是商品房存在權(quán)利瑕疵。
1.商品房存在質(zhì)量瑕疵就是指商品房品質(zhì)存在難題?，F(xiàn)階段，商品房交付給環(huán)節(jié)中，購房人以此為由，拒不接受接受商品房的現(xiàn)象更加普遍。
小編強調(diào)，購房人能不能以此為由拒絕接收房屋，首先根據(jù)《商品房買賣協(xié)議》中合同約定的產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及其協(xié)議中相關(guān)的合同違約責(zé)任承諾，若協(xié)議中實際承諾交付給出的房屋無法達(dá)到協(xié)議約定產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，購房人有權(quán)利拒不接受接受房屋或終止合同，則購房人能夠拒不接受接受房屋。
若協(xié)議中并沒有實際承諾，依據(jù)《合同法》第一百四十八條“因擔(dān)保物質(zhì)量差符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致不能完成合同目的的，購房人可以拒絕擔(dān)保物或是終止合同?！?/p>
《商品房售出管理方面方法》第三十五條明文規(guī)定“商品房交付用后，購房人強調(diào)主體工程品質(zhì)不符合要求的，可以依據(jù)相關(guān)規(guī)定授權(quán)委托工程項目產(chǎn)品質(zhì)量檢驗組織一個新的核實。經(jīng)核實確屬主體工程品質(zhì)不符合要求的，購房人有權(quán)利退租。”
依據(jù)上述法律法規(guī)，小編強調(diào)，針對交付給出的商品房存在路面、墻面開裂、部分漏水、滲水，窗門毀損等質(zhì)量瑕疵的，以其一般不會產(chǎn)生購房人難以實現(xiàn)合同目的，購房人沒法從而拒不接受接受房屋。但這不是說開發(fā)商交付給存在那樣質(zhì)量瑕疵的房屋就無須負(fù)責(zé)任，開發(fā)商針對交付給質(zhì)量瑕疵的房屋，視詳細(xì)情況各有不同，應(yīng)分?jǐn)偩S修、更換、改版等合同違約責(zé)任，對因維修、更換、改版給購房人造成虧損的，開發(fā)商還須向購房人損失賠償。
2.商品房存在權(quán)利瑕疵就是指交付給出的商品房存在抵押權(quán)等著項支配權(quán)。
《合同法》第一百五十條的規(guī)定'出賣人就交付給出的擔(dān)保物，承擔(dān)保證第三人不得向購房人認(rèn)為一切支配權(quán)的責(zé)任義務(wù)。”
《合同法》第一百五十一條要求“購房人商議合同時搞清楚或應(yīng)該知道第三對交易的擔(dān)保物具有權(quán)益的，出賣人不分?jǐn)偞朔椒ǖ谝话傥迨畻l的責(zé)任義務(wù)?！?/p>
因而，針對開發(fā)商交付給出的商品房存在抵押權(quán)等著項權(quán)益的，若開發(fā)商在售出該商品房時未實際告知已制定了抵押權(quán)等著項支配權(quán)，商品房交付給時該缺陷仍然存在的，購房人能夠拒不接受接受房屋。
搬入時未交管理費用，開發(fā)商沒給鎖匙該怎么辦？
在實踐中，開發(fā)商將商品房的鎖匙轉(zhuǎn)送物業(yè)服務(wù)公司，讓購房人從物業(yè)服務(wù)公司發(fā)送給房屋鎖匙，而物業(yè)服務(wù)公司常常把購房人是不是繳納物業(yè)管理費用做為發(fā)送給房屋鎖匙的前提條件，從而也出現(xiàn)了很多糾紛案件。
小編強調(diào)，此類做法是不正確的。購房人與開發(fā)商簽署《商品房買賣協(xié)議》，并依照合同書向開發(fā)商繳納了房價款，開發(fā)商應(yīng)按照合同約定向購房人交付給商品房(即交付給房屋鎖匙)。從法律事實而言，物業(yè)服務(wù)公司僅僅開發(fā)商的委托代理人，購房人只要沒存在雙方約定的開發(fā)商可拒不接受交付給房屋的情況，物業(yè)服務(wù)公司就難以拒不接受向購房人交付給房屋鎖匙。
物業(yè)服務(wù)公司繳納物業(yè)管理費用都是基于《房屋應(yīng)用、維修、管理方面條例》和《物業(yè)管理委托合同》，購房人不繳納物業(yè)管理費用，物業(yè)管理公司可根據(jù)以上合同的協(xié)議條款，追責(zé)購房人對應(yīng)的法律依據(jù)，而難以以此為由拒不接受向購房人交付給房屋鎖匙。
購房人沒按規(guī)定時長辦理入住該怎么辦？
在很多工程中，購房人因本身原因，未按照搬入通知單規(guī)定時間前往辦理入住手續(xù)，造成商品房未能按時交付給，彼此對于此事期內(nèi)再次出現(xiàn)的物業(yè)管理費用費等費用的分?jǐn)偧捌渖唐贩繗p、損毀風(fēng)險的責(zé)任分?jǐn)傇俅纬霈F(xiàn)異議，從而形成了糾紛案件。
根據(jù)《合同法》第一百四十二條要求“擔(dān)保物毀壞、損毀風(fēng)險，在擔(dān)保物交付給以前由出賣人分?jǐn)?，交付給以后由買受人分?jǐn)?，但法律法?guī)另有規(guī)定或是被告方另有約定的除外?！?正楷)
因而，因購房人本身原因，造成商品房未能按時交付給出的，自此再次出現(xiàn)的物業(yè)管理費用費等費用應(yīng)當(dāng)由購房人分?jǐn)?，商品房毀損、損毀風(fēng)險義務(wù)已由購房人分?jǐn)?。為了降低會因此再次出現(xiàn)的糾紛案件，提議開發(fā)商在簽合同時與購房人開展實際承諾。
以上便是關(guān)于大型商場難敵“小型加工廠”裝飾建材價格戰(zhàn)“五一”拉響_工程施工流程的相關(guān)內(nèi)容闡述了，希望這個詳細(xì)介紹能對你也有幫助，如果你想要了解更多家裝知識，還可以繼續(xù)關(guān)注哦。
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