一、二手房估價(jià)的方法有哪些？1、成本法房屋的建造本身就是需要成本的，不管是土地本身的成本，還是裝修的花費(fèi)，又或者后期養(yǎng)房的費(fèi)用等，這些都會(huì)是不小的開(kāi)銷(xiāo)，因此在房屋估價(jià)時(shí)將各項(xiàng)成本費(fèi)用加起來(lái)，然后再衡量一下房屋的增值收益，便會(huì)的房屋的價(jià)格了。2、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是現(xiàn)今房屋估價(jià)時(shí)使用最為普遍的方法，具體就是將市場(chǎng)上用途、戶(hù)型、面積、位置等多方面條件都與被評(píng)估房屋相類(lèi)似的房產(chǎn)挑選出來(lái)，對(duì)它們進(jìn)行比較分析，然后得出房屋的評(píng)估價(jià)格，通常這樣比較出來(lái)的結(jié)果也是比較準(zhǔn)確的。3、路線(xiàn)價(jià)法地理位置與房屋價(jià)格有著緊密的關(guān)系，也是房屋估價(jià)時(shí)必須要考慮的因素之一。路線(xiàn)價(jià)法就是在了解同一街區(qū)的土地平均價(jià)格的基礎(chǔ)上，調(diào)整臨街的深度與寬度，從而得出房屋的評(píng)估價(jià)格的方法。二、房屋估價(jià)是如何進(jìn)行的？1、委托估價(jià)機(jī)構(gòu)如果你想要對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)，那么首先需要向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)申請(qǐng)，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)在接受該估價(jià)業(yè)務(wù)之后，雙方需要就房屋的具體信息進(jìn)行協(xié)商。你需要將房屋的信息和你的具體要求告訴專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)則會(huì)針對(duì)具體情況報(bào)出評(píng)估費(fèi)用等。2、制定評(píng)估計(jì)劃專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)需要對(duì)房屋的評(píng)估進(jìn)行具體籌劃，制定出適當(dāng)?shù)脑u(píng)估計(jì)劃，包括什么時(shí)間進(jìn)行評(píng)估、用什么方式進(jìn)行評(píng)估、人員應(yīng)該怎么安排等。當(dāng)然，在此之前，他們還會(huì)對(duì)房屋的相關(guān)資料進(jìn)行研究調(diào)查，以便更好地執(zhí)行計(jì)劃。3、實(shí)地進(jìn)行評(píng)估計(jì)劃制定好了之后，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)便會(huì)在約定的時(shí)間跟你一起前往房產(chǎn)所在的位置，開(kāi)始實(shí)地進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估。其中評(píng)估的內(nèi)容包括考察周邊環(huán)境、查看房屋裝修狀況等。4、撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告評(píng)估完畢之后，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)需要一定的時(shí)間將評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行整理，并撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告，分別是土地估價(jià)結(jié)果報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告。5、交付評(píng)估報(bào)告報(bào)告撰寫(xiě)完畢之后，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)會(huì)將評(píng)估結(jié)果報(bào)告交給你，這時(shí)你就可以知道房屋的估價(jià)是多少了，不過(guò)千萬(wàn)別忘了支付評(píng)估費(fèi)。

價(jià)格評(píng)估價(jià)格評(píng)估就是為將要出售的二手房確定一個(gè)合理的價(jià)位。做價(jià)格評(píng)估時(shí)可以參考周邊同地段、同檔次、同面積的二手房銷(xiāo)售價(jià)格。建議報(bào)價(jià)前以去一些大中介公司了解行情，走訪(fǎng)專(zhuān)業(yè)人事或多渠道了解市場(chǎng)走勢(shì)。實(shí)際上，沒(méi)有任何一個(gè)專(zhuān)家或?qū)W者可以決定房子賣(mài)多少錢(qián)，真正的賣(mài)房者報(bào)價(jià)應(yīng)心平氣和理智客觀。價(jià)格確定做完了價(jià)格評(píng)估后房主就要根據(jù)自己的實(shí)際需要對(duì)房子進(jìn)行定價(jià)了。報(bào)價(jià)過(guò)高錯(cuò)失了真正好的成交機(jī)會(huì)又浪費(fèi)了大量的時(shí)間精力，報(bào)價(jià)過(guò)低有損個(gè)人利益。如果急于出售變現(xiàn)可以將價(jià)格訂得比周邊同地段、同檔次、同面積的二手房銷(xiāo)售價(jià)格低一些，但不可以過(guò)低，否則反而會(huì)使買(mǎi)家產(chǎn)生疑慮。如果不急于出售在定價(jià)時(shí)就要考慮當(dāng)?shù)貐^(qū)的房產(chǎn)增值速度了，我們可以定一個(gè)稍高于當(dāng)?shù)囟址康匿N(xiāo)售價(jià)格。價(jià)格調(diào)整賣(mài)房者在登陸房屋出售信息一段時(shí)間后，如果房屋仍然沒(méi)有出售，可能要對(duì)房屋價(jià)格做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。一方面，如果同小區(qū)房屋都順利出售且房屋幾個(gè)低于自己房屋的價(jià)格或者房東因個(gè)人情況急售房屋，此時(shí)可以考慮將房?jī)r(jià)在原有定價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行下調(diào)，以便增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，快速出售。另一方面，賣(mài)房者應(yīng)該時(shí)刻注意市政規(guī)劃改建政策的實(shí)施對(duì)自有房產(chǎn)的影響，關(guān)注更多專(zhuān)業(yè)媒體以做參考，如果由于市場(chǎng)走勢(shì)、購(gòu)房政策或者城市規(guī)劃使房屋價(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)，房東也應(yīng)及時(shí)或每隔一段時(shí)間就對(duì)價(jià)格進(jìn)行一次調(diào)整。

問(wèn)題是，買(mǎi)賣(mài)方總在談定價(jià)格、甚至簽約后才進(jìn)行房屋估價(jià)，估價(jià)后的結(jié)果遠(yuǎn)低于之前談定的價(jià)格，表示買(mǎi)貴了，業(yè)內(nèi)人士指出，為避免相關(guān)的這樣子的情況發(fā)生，簽約時(shí)應(yīng)標(biāo)明，萬(wàn)一估價(jià)結(jié)果過(guò)低或過(guò)高可重新議價(jià)，否則，只好硬著頭皮低賣(mài)。1）比較該房屋與附近最近賣(mài)出相似房屋的基本參數(shù)，包括：面積、大小、周邊環(huán)境等2）考慮該房屋獨(dú)有的特殊配置，包括：泳池、花園、露天陽(yáng)臺(tái)等房屋價(jià)值是計(jì)算房屋價(jià)值的良好出發(fā)點(diǎn)。它會(huì)顯示該房屋與這個(gè)區(qū)域內(nèi)其他房屋的比較結(jié)果。查看“可比房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)”在準(zhǔn)備為房屋開(kāi)價(jià)時(shí)，了解要價(jià)是否公平很重要。抵押貸款機(jī)構(gòu)會(huì)聘請(qǐng)?jiān)u估師來(lái)確定該房子是否值得您進(jìn)行貸款，這點(diǎn)尤為重要，您可以通過(guò)評(píng)估來(lái)了解該房?jī)r(jià)。注意，“最近銷(xiāo)售”通常指在過(guò)去六個(gè)月內(nèi)。一年前的銷(xiāo)售價(jià)格，可能對(duì)您所在區(qū)域的現(xiàn)在市場(chǎng)情況有很少或沒(méi)有影響。事實(shí)上，一些借貸者不接受超過(guò)三個(gè)月的可比房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度也對(duì)找到準(zhǔn)確可比房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的難易程度有所影響。在較“火熱”市場(chǎng)，可能有很多可供選擇的可比房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。在不太活躍的市場(chǎng)中，查找合理的可比房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)變得更困難。如果您正在考慮的房屋擁有特別的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，那么查找相似的房子會(huì)更加困難。舉例：大型高檔房屋可能熱銷(xiāo)，這樣您就有更多參考數(shù)據(jù)；而一些有特色的小型房屋，就很難得到與之相似的參考數(shù)據(jù)。關(guān)鍵要素在給房屋準(zhǔn)確出價(jià)時(shí)，重點(diǎn)需要考慮的要素：區(qū)域或地點(diǎn)。盡管理想的可比房屋可能就在您感興趣房屋的相同街區(qū)內(nèi)，但也可能有必要再走遠(yuǎn)一點(diǎn)，去大體相似的街區(qū)看看，尋找在大約相同的時(shí)間修建的房屋。越熟悉每個(gè)街區(qū)之間的不同特點(diǎn)，越會(huì)熟悉這些區(qū)域的住房市場(chǎng)，也就能更好判斷可比房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)是否為真正的公平比較。房屋設(shè)施。您選中的房屋是否有游泳池？房屋景色好壞？是否有客房？等。大小。房間數(shù)（包括主臥和浴室）、房屋總建筑面積、車(chē)庫(kù)大小和占地尺寸，這些都對(duì)查找好的可比房屋有影響。房齡。一般來(lái)講，評(píng)估師喜歡比較房齡相似的房屋，因?yàn)樗鼈兺ǔＳ邢嗨频姆课菰O(shè)施。（當(dāng)然從嚴(yán)格意義上講，一處建于1950年并在2009年完全重修的房屋，也不能與建于1950年但從未重修的房屋比較。）有時(shí)，未知或意外的情況可能影響價(jià)格走向：例如，如果因?yàn)殡x婚或身故而出售房屋，則賣(mài)方可能由于想快點(diǎn)結(jié)束一切而接受較低的價(jià)格。如果一處可比房屋的售價(jià)不同尋常的低（或高），那么您或您的經(jīng)紀(jì)人就要試試更深入地了解其原因。個(gè)人無(wú)法控制因素—聯(lián)邦儲(chǔ)備金監(jiān)察小組的行動(dòng)、國(guó)家和國(guó)際事件（選舉、戰(zhàn)爭(zhēng)、油價(jià)）都可能使房?jī)r(jià)在幾周內(nèi)大幅度上升或下跌。雖然人們都希望自己能夠“捕捉市場(chǎng)最佳時(shí)機(jī)”，但或許更好的做法就是順勢(shì)而為，接受上個(gè)月買(mǎi)方市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)已不存在，而賣(mài)方占有優(yōu)勢(shì)的事實(shí)。