容積率（ＦＡＲ）就是指新項(xiàng)目計(jì)劃修建商業(yè)用地經(jīng)營(yíng)規(guī)模內(nèi)悉數(shù)建造總面積（Ｓｃ）與計(jì)劃修建用地面積（ＳＬ）之比（ＦＡＲ＝Ｓｃ／ＳＬ），是個(gè)無(wú)量綱總體目標(biāo)，確立，有利于操控。

一、不一樣用途土地容積率特點(diǎn)簡(jiǎn)述

商住用地由于容積率的修改在較大水平上表現(xiàn)為樓房的修改，商業(yè)服務(wù)物業(yè)管理樓房?jī)r(jià)格區(qū)別顯著，其反映在樓面地價(jià)上的區(qū)別也較顯著；

居住商業(yè)用地當(dāng)容積率在特殊經(jīng)營(yíng)規(guī)模內(nèi)（如相匹配雙層物業(yè)管理與獨(dú)棟別墅物業(yè)管理時(shí)），由于建筑類型的稀缺資源導(dǎo)致的土地使用價(jià)值顯著，其樓面地價(jià)的區(qū)別也比較大；

工作用地則是在容積率升高到達(dá)一定的水平（相匹配高層住宅工作中物業(yè)管理）后，由于工作中物業(yè)管理的標(biāo)示性特點(diǎn)，導(dǎo)致企業(yè)建造總面積土地價(jià)格的超額，樓面地價(jià)不降反升；

工業(yè)生產(chǎn)用途的土地在許多情況下（通常在之外）并沒(méi)有容積率的管束，即使有，對(duì)土地價(jià)格的影響也甚小，其地價(jià)的區(qū)別大量的是由工業(yè)集聚度、工業(yè)生產(chǎn)導(dǎo)向性、地區(qū)配套設(shè)施情況、戰(zhàn)略方針正確引導(dǎo)等其他因素致使的。另根據(jù)《國(guó)務(wù)院針對(duì)推動(dòng)節(jié)約集約用地的提醒》（國(guó)發(fā)［２００８］３號(hào)）第八條“對(duì)目前工業(yè)土地，在合乎計(jì)劃、不修改用途的條件下，發(fā)展土地使用率和加上容積率的，不會(huì)再創(chuàng)收土地工程款；對(duì)新增加工業(yè)土地，要進(jìn)一步發(fā)展工業(yè)土地操控總體目標(biāo)，工業(yè)廠房建造總面積高過(guò)容積率操控總體目標(biāo)的一部分，不會(huì)再創(chuàng)收土地工程款。”容積率不當(dāng)作影響工業(yè)土地土地價(jià)格的關(guān)鍵因素。因此工業(yè)生產(chǎn)容積率批閱不列入此次的討論經(jīng)營(yíng)規(guī)模。

因此，這篇文章討論提供居住、工作中、商業(yè)服務(wù)三種用途土地容積率對(duì)樓面地價(jià)的影響分析。

受計(jì)劃操控影響顯著：通常情況下，某一地區(qū)或特殊土地均有容積率限制總體目標(biāo)操控，如根據(jù)計(jì)劃有關(guān)文檔，上海內(nèi)環(huán)線之內(nèi)居所的容積率限制為2.5。

與其他總體目標(biāo)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)：容積率與建造相對(duì)密度、建造疊加層數(shù)、總相對(duì)高度、綠化率、建造普及率等總體目標(biāo)彼此之間有關(guān)，組成完好無(wú)損的土地經(jīng)濟(jì)發(fā)展技術(shù)性操控總體目標(biāo)管理體系。但通常情況下，同樣用途的土地中間建造普及率等其他總體目標(biāo)相距并不大，因此，容積率是具體的價(jià)格批閱因素。

權(quán)益趨向的多元化博奕：房地產(chǎn)商從盈利聚焦點(diǎn)出發(fā)，趨向?qū)ふ野l(fā)展容積率；政府部門一方面期待適當(dāng)發(fā)展容積率來(lái)獲得更多的土地盈利和發(fā)展招商引資工作的誘惑力，另一方面思索到大城市的可持續(xù)發(fā)展觀，又要思索計(jì)劃一部分的意見(jiàn)，對(duì)容積率開(kāi)展適當(dāng)降低和操控。

在有效的室內(nèi)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)下，容積率越大，修建開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)抗壓強(qiáng)度越大，土地使用率越高，土地價(jià)格越高，但這類加上呈一種下降的標(biāo)準(zhǔn)。體現(xiàn)在樓面地價(jià)上，通常情況下，容積率越大，樓面地價(jià)越小。但由于土地價(jià)格組成體制的混亂性，這類標(biāo)準(zhǔn)在不一樣用途、不一樣城鄉(xiāng)之間又具有著混亂的修改。