所謂公產(chǎn)房，是中國(guó)特殊體制下遺留下來(lái)的產(chǎn)物，它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)）歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。公有住房，是相對(duì)于所有權(quán)屬于個(gè)人的私有住房而言的，一般個(gè)人只有承租權(quán)而沒(méi)有所有權(quán)。公房使用者在法律允許范圍內(nèi)，對(duì)公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分的權(quán)利。當(dāng)公房遭遇拆遷，我們可以得到拆遷補(bǔ)償嗎？公房拆遷政策又是怎樣的呢？首先我們看一下被拆遷的房屋屬于公有租賃房屋時(shí)，誰(shuí)享有和拆遷人談判簽約的權(quán)利。在房屋遇到拆遷的時(shí)候，有權(quán)利和拆遷人談判并簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議是被拆遷人維護(hù)自己合法權(quán)利的首要條件。一般來(lái)說(shuō)，房屋歸誰(shuí)所有，誰(shuí)就有權(quán)利對(duì)涉及自己財(cái)產(chǎn)權(quán)利的行為進(jìn)行處置。因此，對(duì)于產(chǎn)權(quán)房來(lái)說(shuō)，一旦房屋遇拆遷，有權(quán)利和拆遷人進(jìn)行談判并簽訂補(bǔ)償協(xié)議的一般就是產(chǎn)權(quán)人。隨著時(shí)間的推移，公房承租人這一主體將逐漸不復(fù)存在，這是與房地產(chǎn)市場(chǎng)化相一致的。在590號(hào)令施行前，大量的公房已經(jīng)由其承租人購(gòu)買而成為私房，因此這一問(wèn)題的普遍性有所降低。即便如此，公房承租人在一些地方仍然現(xiàn)實(shí)存在，其面臨征收時(shí)的補(bǔ)償權(quán)益問(wèn)題仍是不容忽視的。公房承租人的征收補(bǔ)償原本不是一個(gè)特殊的問(wèn)題。在已經(jīng)的廢止的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中對(duì)此是有明文規(guī)定的，然而到了2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行時(shí)，補(bǔ)償對(duì)象卻“縮減”成了被征收房屋的所有權(quán)人這一類人，公房承租人的概念在新規(guī)中再也找不著了，所以在實(shí)踐中依然存在的公房承租人在面臨征收時(shí)的補(bǔ)償權(quán)益難以得到保障的問(wèn)題。公有房屋承租人的補(bǔ)償權(quán)益在許多地方政府規(guī)章中得以確定，以《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》為例，其第51條規(guī)定，公有房屋承租人，是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關(guān)系的個(gè)人和單位。這類人，和被征收房屋的所有權(quán)人一樣，在征收中享有依法獲取補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。征收?qǐng)?zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋的補(bǔ)償、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)我們也已此細(xì)則為例。征收?qǐng)?zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，租賃關(guān)系終止，對(duì)被征收人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格×20%；對(duì)公有房屋承租人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格×80%+價(jià)格補(bǔ)貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡(jiǎn)屋以及其他非成套獨(dú)用居住房屋的，按照本細(xì)則規(guī)定增加套型面積補(bǔ)貼。

一、什么是公房？所謂的公房簡(jiǎn)單點(diǎn)來(lái)說(shuō)就是所屬權(quán)歸國(guó)家或者是集體所有的房屋，通過(guò)租賃的關(guān)系建立來(lái)做擁有公有房屋的使用權(quán)，也可以向主管單位申請(qǐng)使用公有房屋或者是福利分配類的公有房。很多國(guó)企在早年的時(shí)候都會(huì)給員工分配公房或者是將公房租給自己的員工。但隨著城市化的不斷推進(jìn)以及城市不斷規(guī)劃，現(xiàn)在很多這樣的公房就會(huì)面臨著拆遷，因此，給很多承租人帶來(lái)不小的困擾。那么，公房拆遷補(bǔ)償款歸誰(shuí)？對(duì)承租人應(yīng)該怎么補(bǔ)償？二、公房拆遷補(bǔ)償應(yīng)該歸誰(shuí)？根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償?？捎捎诜课莸乃腥撕褪褂萌瞬煌?，在公房拆遷過(guò)程中必然會(huì)導(dǎo)致權(quán)益糾紛。因此公房拆遷如何確定補(bǔ)償權(quán)利人很重要。下面就為大家分析一下未依據(jù)情勢(shì)變更而發(fā)生承租人變更的幾種情況：1、原承租人健在，并且在征收時(shí)一直未變更過(guò)公房承租人姓名，那么承租人當(dāng)然還是原承租人，因此，作為作為權(quán)利人征收補(bǔ)償給予其是沒(méi)有任何爭(zhēng)議的。2、原承租人在征收前已經(jīng)死亡，但是其生前承租的房屋還一直由其家人或親人居住，而且也已經(jīng)變更了承租人姓名，那么此時(shí)的承租人自然是變更后的承租人，且拆遷補(bǔ)償款也歸其有。這里面一般情況下，公房的承租人都是與原單位具有某種工作關(guān)系，基于此而獲得了公房的承租權(quán)，公房承租人對(duì)于所承租的公房的權(quán)利也不能以繼承的方式轉(zhuǎn)由其繼承人享有，只能通過(guò)變更的方式轉(zhuǎn)由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對(duì)所承租的公房作出實(shí)體的處分。依據(jù)北京市有關(guān)變更承租人的規(guī)定和原單位的規(guī)定，只有原承租人死亡或者生前外遷后符合一定條件才允許承租人變更，變更以后的承租人自然是權(quán)利的享有者。3、原承租人死后或者生前外遷后未依法變更，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續(xù)居住并交納房租，按規(guī)定早就應(yīng)當(dāng)辦理變更手續(xù)，但基于種種原因并沒(méi)有及時(shí)辦理變更承租人手續(xù)，還是原承租人的名義。那么，此時(shí)因承租人的死亡導(dǎo)致租賃合同終止，承租人資格喪失。公房承租人的征收補(bǔ)償原本不是一個(gè)特殊的問(wèn)題，在廢止了的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中也明確規(guī)定的，可到了2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行時(shí)，補(bǔ)償對(duì)象卻成了被征收房屋的所有權(quán)人這一類人，公房承租人的概念在新規(guī)中再也找不著了，因此到目前為止，在實(shí)踐中公房承租人依然面臨著征收時(shí)的補(bǔ)償權(quán)益難以得到保障的問(wèn)題。根據(jù)規(guī)定，申請(qǐng)變更公房承租人的須滿足以下基本條件：1、原承租人死亡或外遷；2、與原承租人為同一戶籍；3、是原承租人的家庭成員；4、與原承租人共同居住二年以上；5、沒(méi)有其他住房。三、那么對(duì)公房承租人應(yīng)該怎么補(bǔ)償？拆遷律師在此要特別說(shuō)明的是各地對(duì)公房拆遷補(bǔ)償并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，大多都是依據(jù)各地的相關(guān)規(guī)定。但要明確一點(diǎn)，公房是國(guó)家財(cái)產(chǎn)，不能作為私人財(cái)產(chǎn)被繼承。房屋承租人購(gòu)買現(xiàn)住公房后作為被拆遷人，由拆遷人按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償，政府對(duì)被拆遷人不再提供經(jīng)濟(jì)適用住房。以下是部分省市對(duì)公房拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定：根據(jù)《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第五十一條中對(duì)公房承租人的含義也做了具體解釋：“公有房屋承租人，是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關(guān)系的個(gè)人和單位”。根據(jù)該《實(shí)施細(xì)則》第二十九條的規(guī)定，征收?qǐng)?zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，租賃關(guān)系終止，對(duì)被征收人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格×20%；對(duì)公有房屋承租人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格×80%+價(jià)格補(bǔ)貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡(jiǎn)屋以及其他非成套獨(dú)用居住房屋的，按照本細(xì)則規(guī)定增加套型面積補(bǔ)貼。征收?qǐng)?zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被征收人負(fù)責(zé)安置公有房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。對(duì)被征收人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格+價(jià)格補(bǔ)貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡(jiǎn)屋以及其他非成套獨(dú)用居住房屋的，按照本細(xì)則規(guī)定增加套型面積補(bǔ)貼。根據(jù)《河北省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》征收依照城鎮(zhèn)住房制度改革政策允許出售的公有住房，承租人可以按城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定購(gòu)買住房后，再與房屋征收部門簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議;對(duì)依照城鎮(zhèn)住房制度改革政策不允許出售的住房，對(duì)產(chǎn)權(quán)人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由承租人繼續(xù)承租，產(chǎn)權(quán)人與承租人應(yīng)當(dāng)按補(bǔ)償安置方案重新訂立房屋租賃合同。

公房拆遷與誰(shuí)簽訂補(bǔ)償協(xié)議,補(bǔ)償款的分配也應(yīng)當(dāng)基于這個(gè)原則來(lái)進(jìn)行。一般有三種操作方式。第一種是保持現(xiàn)狀,即房屋還是歸國(guó)家或單位所有,但是承租人的使用權(quán)也予以認(rèn)可,這個(gè)時(shí)候,拆遷方一般是與房屋所有權(quán)人、承租人簽訂三方協(xié)議,拆遷方既要對(duì)房屋所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償,也要對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償或安置。第二種是房屋的所有權(quán)人與拆遷方簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,補(bǔ)償款歸房屋所有權(quán)人,然后,所有權(quán)人再對(duì)房屋的承租人予以安置。第三種是,房屋所有權(quán)人將房屋出售給承租人,承租人向房屋所有權(quán)人支付房屋價(jià)款,這樣房屋的所有權(quán)、使用權(quán)就都?xì)w于承租人,由承租人與拆遷方簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議,獲得拆遷補(bǔ)償安置。

原則上，農(nóng)村土地是村集體所有，所以拆遷所得補(bǔ)償應(yīng)屬于所有村集體成員，但是村集體成員可以通過(guò)開(kāi)村民大會(huì)決定集體財(cái)產(chǎn)的分配，村民大會(huì)可以決定按照宅基地使用者來(lái)分配相應(yīng)的拆遷款。