個人住房貸款操作風險的防范措施包括哪些？

因為住房抵押貸款期限都很長，在貸款期間貸款人對借款人的經濟狀況既難以預測又無法保持持續(xù)的監(jiān)控，對借款人的信譽、品德、工作狀況難以做到全面準確的掌握，對抵押物在貸款期間的價格損益難以準確評估等，都可能造成違約行為，出現(xiàn)信用風險。違約行為發(fā)生后，即使銀行能將抵押物變賣，但由于住房市場的價格波動，也可能使其收回的資金額少于貸款余額，使銀行資產受損。 (二)流動性風險 由于目前金融機構辦理的住房貸款資金來源主要是公積金存款與儲蓄存款，這種短存長貸的行為，影響銀行的兌付能力，產生流動性風險。一方面由于國家經濟形勢旺盛時，不論銀行還是個人都對未來充滿著樂觀的預期，出現(xiàn)房地產熱，銀行大量投放住房抵押貸款。另一方面經濟衰退時，房地產滯銷，價格急劇下降，償還能力出現(xiàn)嚴重困難，進一步轉變?yōu)殂y行的不良債權或損失。當這種現(xiàn)象大量出現(xiàn)時,巨額的住房抵押貸款演變成巨額的銀行不良貸款，銀行開始出現(xiàn)流動性風險。 (三)抵押物風險 一方面由于抵押物受市場價格、經濟環(huán)境、市場需求下滑等因素的影響，導致抵押物很難處置變現(xiàn)，貸款人通過拍賣抵押房產所得價款來清償銀行貸款，在實踐中的阻力很大、困難重重，難以實施。另一方面借款人在其抵押期限內對房屋的損壞、自然磨損等，即使變現(xiàn)也會造成一部分損失，包括處置變現(xiàn)產生的費用，會給銀行帶來大量的資金損失。 (四)利率風險 住房抵押貸款(房產抵押貸款)的利率風險是由其業(yè)務短存長貸的資本結構所決定的。只要利率發(fā)生波動，無論是漲還是跌，銀行都會遭受損失。如果利率上漲，對借款人來說，借款額度越高，借款期限越長，其影響度也就越大。因為在借款人本來的收入就比較吃緊的情況下，增加的每月還款額無疑會加大借款人的還款壓力，從而使銀行的風險加大。如果利率下降，借款人又有可能從當前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，從而使銀行預期的利息收入無法實現(xiàn)。 (五)提前還款風險 個人住房抵押貸款的額度一般都比較大，期限也較長，個人要支付大量的利息，且年限越長，這個比例越大。因此，只要個人多余資金的期望投資收益率小于銀行的貸款利率,他就會選擇提前還款。這種借款人在合約到期之前償付其所有借款的行為，之所以會給銀行帶來風險，是因為該行為的發(fā)生使得住房貸款(住房抵押、房產抵押)的現(xiàn)金流量產生不確定性，給銀行的集約化資產負債帶來一定的困難。 (六)政策性風險 一方面由于我國目前與個人消費能力嚴重脫節(jié)

2022住房公積金貸款利率是多少

首貸3.25

房地產經紀機構、住房租賃企業(yè)推薦的租金貸可以使用嗎？

入住承租的住房前需要核查哪些事項？

承租人入住前需要核查的事項主要有： 一、是核查地址。核查承租的住房地址與租賃合同中標明的地址是否一致。 二、是核查住房設施設備情況。與出租人或其委托人共同逐項檢查門、窗、墻面、地面是否有損毀情況；租賃合同標明的其他設施設備是否存在、有無損壞。如有缺失、損壞，應拍照留存，并要求出租人補充、維修。 三、是核查水、電、燃氣等使用情況。對水費、電費、取暖費、燃氣費、物業(yè)費、網(wǎng)絡費、有線電線費等逐項核對，如出現(xiàn)欠缺等情況應及時取證， 并要求出租人補繳。 此外，承租人如有與他人有共用的空間，還應了解共用空間的位置、使用要求等。

住房租賃合同都是一年起簽的嗎？

不是。法律規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。在遵守上述規(guī)定的前提下，住房租賃的具體租賃期限由出租人與承租人協(xié)商確定。一般情況下，出租人與承租人簽訂一年期的租賃合同較多，也形成了一定的交易習慣。通常情況下，如果租期低于一年的，租金可能會提高。 相關法律法規(guī)依據(jù)：民法典第七百零五條。 民法典第七百零五條 【租賃最長期限】租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

簽訂住房租賃合同時承租人需要注意哪些問題？

簽訂住房租賃合同時，承租人需要注意的事項有： 一、是使用規(guī)范的住房租賃合同。承租人可以通過當?shù)刈》砍青l(xiāng)建設（房產）主管部門、行業(yè)組織官網(wǎng)下載和使用房屋（住房）租賃合同示范文本。如出租人拒絕使用的，要重點注意出租人提供的住房租賃合同內容與房屋（住房）租賃合同示范文本內容的差別。出租人口頭承諾等內容應寫入租賃合同中，對違約責任、押金退還約定要清晰，切勿在空白合同上簽字蓋章。 二、是查看出租房及出租人的相關材料。核查出 租房屋的不動產權證書（房屋所有權證）等證明房 屋所有權歸屬的證明材料原件、出租人本人身份證。如承租他人轉租的住房，還需要轉租人提供其承租 該住房的合同，經核實無假后方可簽約。合同應寫 明租期及承租住房的地址等內容，確保合同填寫的 地址與房屋所有權歸屬證明上保持一致。 三、是謹慎選擇租金支付方式。承租人對租金支付期限和支付方式等條款要特別注意，盡可能約定按月或按季度支付租金，避免一次性支付較大額度房租，降低自身權益受損的風險。 四、是租賃合同內容要詳細。除租金、押金、租期外，以下內容也宜在租賃合同中明確：出租人的信息及緊急情況下的聯(lián)系方式；住房內的物品數(shù)量及狀況；水、電、暖氣、物業(yè)費、天然氣、網(wǎng)絡等費用承擔人及繳費賬戶信息；正常情況下，租賃期間出租人進入住房時間、頻次等。 五、是及時辦理租賃合同網(wǎng)簽備案。已開通網(wǎng)上簽訂租賃合同的，應當選擇在住房城鄉(xiāng)建設（房產） 主管部門或其認可的網(wǎng)上簽訂。尚未開通網(wǎng)簽的， 簽訂租賃合同后，應及時向住房城鄉(xiāng)建設（房產） 主管部門備案。 此外，承租過程中應注意留存資料證據(jù)。在承租過程中，承租人都要注意留存好關鍵證據(jù)，如租賃合同、轉賬記錄、微信短信記錄、廣告宣傳資料等。如發(fā)現(xiàn)房地產經紀機構、住房租賃企業(yè)或房地產經紀從業(yè)人員有違法經營行為的，可直接向行業(yè)主管部門、市場監(jiān)管部門或行業(yè)組織投訴舉報。同時，留存的有關證據(jù)，是承租人在發(fā)生租賃糾紛后主張合法權益的重要依據(jù)。

租賃住房一定要簽書面形式的租賃合同嗎？

是的。租賃住房無論是長租或是短租一定要簽訂書面的租賃合同。一是，簽訂書面合同是法律規(guī)定。住房屬于房屋，城市房地產管理法規(guī)定，“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同， 約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務”。二是，簽訂書面合同可有效保護承租人。在租賃過程中，承租人通常處于弱勢地位，一旦產生糾紛，通常需要依據(jù)約定即租賃合同進行調處，而口頭約定存在難以取證、難以判別是否屬于最終約定等問題，僅靠口頭約定，承租人的利益難以得到充分保護。因此， 住房租賃應當簽訂書面的租賃合同。 相關法律法規(guī)依據(jù)：城市房地產管理法第五十四條。 城市房地產管理法：第五十四條 房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。

設立居住權的住房可以出租嗎？

不可以出租，但是當事人另有約定的除外。居 住權是為了滿足生活居住的需要，根據(jù)合同的約定 在他人所有的住宅上享有的占有和使用的權利。居 住權是獨立于土地使用權、房屋所有權的用益物權。居住權可以理解為單純給居住人設置的一個物權 類型。居住權不得轉讓、繼承。 相關法律法規(guī)依據(jù)：民法典第三百六十六條、第三百六十九條。 中華人民共和國民法典第三百六十六條:居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。 中華人民共和國民法典第三百六十九條:居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租,但是當事人另有約定的除外。

可以承租共有產權的住房嗎？

承租人可以承租共用產權的住房。但需要注意的是，已購共有產權住房出租的，需要共有權人或代持機構的同意。以北京為例，買房人應在代持機構建立的網(wǎng)絡服務平臺發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產權住房購房條件的家庭出租。出租所得租金收入按照買房人與代持機構所占房屋產權份額比例進行分配，具體內容應在合同中約定。 相關法律法規(guī)依據(jù)：民法典第四百七十條、第七百零四條。 民法典第四百七十條【合同主要條款與示范文本】合同的內容由當事人約定，一般包括下列條款： (一)當事人的姓名或者名稱和住所; (二)標的; (三)數(shù)量; (四)質量; (五)價款或者報酬; (六)履行期限、地點和方式; (七)違約責任; (八)解決爭議的方法。 當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。 民法典第七百零四條 【租賃合同主要內容】租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

租金明顯低于市場水平的住房，可以承租嗎？

住房租金水平一般相對比較穩(wěn)定，當然也有個別出租人為盡快出租，降低租金水平的情況。但如果租金明顯低于市場合理水平的，承租人一定要詳細了解情況，不要貪圖便宜，輕易相信，以防上當受騙，落入“租金貸”等圈套。