購房的情況下，大家見到許多住宅小區(qū)都是有架空層。架空層的益處，便是防止最底層住宅立即與路面觸碰，降低路面體內(nèi)濕氣的影響；此外，架空層下邊還能夠置放一些健身器材，供業(yè)主娛樂休閑，提高生活質(zhì)量?？墒?，架空層的總面積是不是會(huì)被平攤到業(yè)主的頭頂呢？架空層是業(yè)主所共有還是開發(fā)商？此外，在架空層產(chǎn)權(quán)糾紛案件中，以開發(fā)商隨便變更主要用途的舉報(bào)占多數(shù)。業(yè)主的利益怎樣確保，它是大家購房時(shí)，關(guān)注的難題。

一、架空層的界定

架空層指全部住宅小區(qū)空架，路面沒有住宅一層，住宅在架空層上，不必院墻隔離防護(hù)。應(yīng)達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)：以柱、框架柱落地式，視野透亮、室內(nèi)空間敞開式；無特殊作用，只做為公共性休閑娛樂、交通出行、園林綠化等公共性開敞空間應(yīng)用。

架空層與入戶口服務(wù)廳不一樣。如今許多的樓幢一樓都不設(shè)定住宅，但其仍未空架，只是以入戶口服務(wù)廳的方式存有。這類新樓盤一般都追求完美質(zhì)量，入戶口服務(wù)廳也建設(shè)得別具匠心，入戶口服務(wù)廳一般記入公攤面積。

二、架空層記入公攤面積嗎？

現(xiàn)階段的架空層關(guān)鍵有二種：一種是半地下室的，算不上公攤面積；此外一種是地面上的，地面上的又可以分成下列狀況：

1、一種是低于2.兩米，由于現(xiàn)階段的整體規(guī)劃中自身不測(cè)算總建筑面積，不在乎公攤面積；

2、超過2.兩米，3米下列的，以前的整體規(guī)劃中一般不記入層級(jí)和建筑容積率，算不上公攤面積；

3、3米以上的架空層，四周透亮，沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，不測(cè)算總建筑面積，但對(duì)在其中有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的室內(nèi)樓梯、電梯井道、住宅過廳等，應(yīng)算總建筑面積。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，應(yīng)算公攤面積的架空層務(wù)必要達(dá)到2個(gè)必備條件：一是這些總面積是歷經(jīng)整體規(guī)劃準(zhǔn)許的，需要測(cè)算建筑容積率和總建筑面積的；二是這些總面積是為上牌住宅所服務(wù)項(xiàng)目的一個(gè)地區(qū)。

三、架空層是不是歸屬于業(yè)主所共有

大部分人覺得架空層歸屬于業(yè)主所共有，從下邊目前的法律規(guī)范看來，還可以闡述住宅住宅小區(qū)架空層產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬于業(yè)主。

《物權(quán)法》第六章所指的共有一部分：

（一）房屋建筑的基本、載重構(gòu)造、墻體、房頂?shù)然A(chǔ)構(gòu)造一部分……避難層、設(shè)備層或是機(jī)器設(shè)備間等構(gòu)造一部分；

（二）別的不屬于業(yè)主特有一部分，也不屬于市政工程公共一部分或是別的權(quán)利人的場(chǎng)地及設(shè)備等。

《物權(quán)法》第六章第七十二條：“業(yè)主對(duì)房屋建筑特有一部分之外的共有一部分，具有支配權(quán)，先訴抗辯權(quán)?！?/p>

第七十三條：“工程建筑劃分內(nèi)的別的公共場(chǎng)合、公共設(shè)施和物業(yè)管理用地，歸屬于業(yè)主共有?！?/p>

四、隨便變更架空層整體規(guī)劃，如何防范？

早設(shè)定架空層的目地，是為了更好地提升住宅小區(qū)室內(nèi)空間，提升 園林綠化園林景觀的總面積，提高新樓盤質(zhì)量。但許多的開發(fā)商為了更好地獲得大量的權(quán)益，將其占據(jù)、應(yīng)用、交易、租用等，變更架空層主要用途，造成 業(yè)主舉報(bào)開發(fā)商侵權(quán)行為的事情經(jīng)常發(fā)生。

現(xiàn)階段的《商品房買賣合同》一般由建設(shè)整體規(guī)劃單位出示格式條款，商住樓交易雙方簽署《商品房買賣合同》時(shí)，顧客除開留意產(chǎn)品房?jī)r(jià)款、總面積、拿房標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)備案等內(nèi)容外，還理應(yīng)留意格式條款中相關(guān)設(shè)計(jì)方案變更條文的承諾。

針對(duì)設(shè)計(jì)方案變更的狀況，交易雙方可對(duì)權(quán)利與義務(wù)開展承諾，例如是不是能夠開展設(shè)計(jì)方案變更、什么情況能夠開展設(shè)計(jì)方案變更、設(shè)計(jì)方案變更是不是需要?dú)v經(jīng)業(yè)主的愿意等情況開展更為詳盡而確立的承諾，便于彼此產(chǎn)生糾紛案件時(shí)有據(jù)可依。假如開發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)方案變更存有毀約情況，或是設(shè)計(jì)方案變更會(huì)對(duì)住宅小區(qū)的應(yīng)用作用導(dǎo)致影響，依照公平責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主是有權(quán)利明確提出抵制或向收益人要求適度賠償?shù)摹?/p>

《物權(quán)法》頒布后，開發(fā)商在賣房子時(shí)，通常在合同書里會(huì)再加上那樣一條“架空層的權(quán)歸開發(fā)商”。對(duì)那樣的條文，買房者要謹(jǐn)慎對(duì)待。在簽署前，要弄清架空層的主要用途、作用。

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